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投资房产，他们全款买房为收租_我的网站

一 |     10月中旬，张强看中了北京三环内的一套小一居室。    在“隼鸟2号”的六年旅程之后，这个勇敢的航天器在2020年年底重新返回地球大气层，并在澳大利亚内陆深处着陆。与中介沟通后，他觉得价格合适，可以考虑入手。当JAXA的研究人员打开它时，他们发现其珍贵的有效载荷密封且完好无损：“隼鸟2号”设法从一颗飞驰的小行星表面挖出的一小撮泥土。

二 | 科学家们现在已经开始宣布对这一非凡样本进行分析的第一个结果。

三 | 他们的发现表明，这颗小行星是45亿年前凝聚成我们的太阳的同一块东西。房子的挂牌价约150万元，中介告诉他，业主急于套现，如果付款条件合适，预计120万元至130万元即可成交，具体需与业主谈。

四 | 芝加哥大学的三名研究人员之一、地球化学家Nicolas Dauphas说："拥有来自外太空的原始样本简直是不可思议。他们是来自太阳系中我们没有探索过的部分的证人。                   张强的首套自住房位于五环外，按照北京的限购政策，他仍拥有一个五环内的购房资格。

五 | "他与日本领导的国际科学家团队合作分析这些碎片。

六 | 这次购入第二套住房，他并非为了资产升值，更多是从租金收益角度考虑。2018年，“隼鸟2号”降落在一颗名为“龙宫”的移动小行星之上，并从其表面上方和下方收集颗粒。在花了一年半的时间围绕小行星运行后，它带着一个密封的胶囊回到了地球，里面有大约5克的灰尘和岩石。他认为，对自己这个上班族而言，拥有工资之外的被动收入，是未来的重要保障。世界各地的科学家们一直热切地期待着这个独特的样本--它可能有助于重新定义我们对行星如何演变以及我们的太阳系如何形成的理解。                   张强投资房产的念头来自朋友的启发。

七 | 科学家们特别兴奋，因为如果没有航天器的保护屏障，这些样本永远不会到达地球。芝加哥大学地球化学家Andrew M. Davis是分析小组的另一名成员，他说：“通常情况下，我们所能研究的小行星只是那些大到足以作为陨石到达地面的碎片。今年7月，他的朋友以120万元的总价，在一个双地铁小区买入一套小户型，每月租金约4000元，这让许多朋友羡慕。如果你拿着这一把并把它扔进大气层，它就会燃烧起来。张强说，这样的机会并非随处可见，需要主动寻找。                   下半年以来，一位从事私募投资的人士也开始在一线城市核心区物色总价低、出租率高、租金收益稳定的住宅，在他看来，当前仍有好的投资机会，但稍纵即逝。                   寻找机会                    张强是一名工程师，工作和收入相对稳定。你会失去它，关于这颗小行星的历史的许多证据也会随之消失。”“我们以前真的没有过这样的样本。它非常壮观。早年，他与大多数上班族一样，利用闲钱在环京地区投资了几套房产，也赚了一些钱。”Davis、Dauphas和芝加哥大学的同事Reika Yokochi都是一个团队的成员，他们被召集起来帮助日本研究人员分析这些样本。舱内的每一部分内容都在进行严格的研究。Yokochi是一个团队的一部分，该团队正在分析被困在太空舱或泥土中的气体。近年来，随着市场波动，除北京的自住房外，他已陆续清空了环京的投资房产。Dauphas和Davis是研究化学和同位素组成颗粒以揭示其历史的团队的一部分。                   尽管张强入手较早，但由于错过最佳出售时机，赚得并不多，他用这些钱提前还清了自住房的贷款，余下的一部分资金，他希望找到一个收益稳定的投资渠道。                   张强说，他想过投资股市，但因为不懂，没有贸然进入；这几年基金波动也大，本金可能损失掉；银行理财和定存虽然稳，但收益太低，抵不过通胀。                   今年5月，朋友让他陪着看房。7月，朋友全款买下了一套20年房龄的小一居，挂牌价130多万元，最终含税成交价约120万元。6月9日在《科学》杂志上报道的这些结果的首次汇编，揭示了“龙宫”的构成。                   这套房距地铁站约1公里，有两条地铁交汇，周边配套齐全。一居室月租超过4000元，装修好一点可达4500元，每年租金收入约5万元。                   朋友的买房经历启发了张强，与其让钱躺在银行，不如全款买套房收租。该岩石类似于一类被称为 “Ivuna型碳质球粒陨石 ”的陨石。这些岩石的化学成分与我们从太阳测量到的相似，并被认为可以追溯到大约45亿年前太阳系的最初阶段--在太阳、月球和地球形成之前。那时，所有存在的是一个巨大的、旋转的气体云。手中200万元闲钱足够操作一单。

八 |                    由于当前市场并未完全企稳，盲目投资仍有风险，寻找投资标的物需要聚焦房价波动较小的区域或小区，或者成交价足够抵御未来市场波动带来的风险；操作层面更适宜于像张强这样有闲置资金不需要加杠杆的群体。科学家们认为，这些气体中的大部分被拉到中心，形成了我们所知道的太阳。                   8月，张强开始认真研究投资房产。当这些气体的残余物膨胀成一个圆盘并冷却时，它变成了岩石，这些岩石今天仍然漂浮在太阳系周围；看来“龙宫”可能是其中之一。选区上，他限定在五环内；配套上，两公里范围内有地铁，生活便利。

九 | 科学家们说，这些碎片显示出在某个时候被水浸泡过的迹象。初步锁定几个交通方便的商圈后接着选的是小区，次新房价格偏高，预算吃紧，只能选老破小。两居室和一居室租金差距不大，但总价差距大，因此他首选小户型一居。接下来要解决的就是价格问题。Dauphas说：“我们必须想象一个漂浮在太空中的冰和尘埃的集合体，当冰被小行星形成时存在的放射性元素衰变产生的核能融化时，它变成了一个巨大的泥球。但令人惊讶的是，今天这块岩石本身似乎是相对干燥的。

十 | ”利用放射性同位素测年法，他们估计“龙宫”在太阳系形成后仅约500万年就被水循环改变了。                   张强的理想标的是“总价越低越好，租金越高越好”。这些发现对研究人员来说特别有趣，因为它们暗示了彗星和一些小行星（如“龙宫”）之间类似的形成条件。但这种房源极少，需要抱着捡漏的心态去找。Yokochi解释说：“通过检查这些样本，我们可以约束在它们生命中一定会发生的温度和条件，并试图了解发生了什么。两个月里，他陆续看了多套房，但符合预期的寥寥无几。                   10月15日，他在中介网站看到一套挂牌150万元的一居室，立即联系中介。中介称，同户型近期成交价约130万元，如果付款条件好，或许可以谈到120万元。”她将这一过程比作试图弄清楚一碗汤是如何做出来的，但只有最终的结果而不是食谱。

十一 | “我们可以拿着汤，把成分分开，并试图从它们的状况中看出它被加热了多少，以什么顺序加热。”科学家们指出，将留出一定比例的样本，以便我们在未来用更先进的技术对它们进行分析--就像科学家们对阿波罗任务的月球样本所做的那样。“在我们50年前从阿波罗号得到月球样本后，我们对月球如何形成的想法完全改变了，” Davis说。                   这套房位置更靠近核心区，面积略小，房龄超40年，但租金较高。如果以120万元成交，年化租金收益率可达约4%。“我们仍然在从它们身上学习新的东西，因为我们的仪器和技术已经进步了。                   张强说，想要在茫茫房源中找到合适的房子，个人效率太低，得依赖中介。”“这些样本也将是如此。这是一个不断给予的礼物。”这次任务是几个国际任务中的第一个，这些任务将从另一个名为Bennu的小行星，以及我们的月球、火星和火星卫星Phobos上的未探索区域带回样本。这一切应该在未来10到20年内进行。中介了解他的需求后，又推荐了几套房源，约定周末集中看房，合适就约房东谈价。“对于公众和一些决策者来说，这一直是非常低调的，但是我们正在进入一个历史上前所未有的行星探索的新时代，”Dauphas说。                   抓住机会                    看了两个月房，张强发现，“捡漏”的买家不少，不仅有个人，还有机构投资者。“我们的孩子和孙子在参观博物馆时，将看到返回的小行星、火星以及希望是其他行星的碎片。曾有一套房源的底价极具吸引力，他本打算再多看几套对比，结果第二天就被别人抢先拿下。                   他总结，小户型买家主要有两类：一是尚未结婚的年轻人，希望在能力范围内拥有一套属于自己的房子；二是像他一样追求长期稳定租金回报的投资者。                   张强偏好小户型，正是看中其租金回报率更高。以他正在看的房为例，租金收益率约4%。而同小区两居室因总价高、租金差距不大，收益率普遍低一个百分点。                   在这种情况下，只要总价足够低，小户型比大户型更抢手。一家大型中介的门店负责人告诉经济观察报，在他所在的片区，近期70平方米以下房源的成交占比超六成，而90平方米以上房源的成交占比仅一成左右。                   张强也体会到，一分价钱一分货。

十二 | 好房不便宜，便宜的房多半有瑕疵。照片里看着不错，实地一看可能装修老旧、采光差；要么户型较差，实用性不强。这些房源在租赁市场普遍不受欢迎。                   上述中介门店负责人称，低价房源通常有两种情况，要么业主急售，要求短期内全款；要么房子本身存在硬伤，如采光差、户型不佳、漏水，或交易税费高、需补缴土地出让金等。排除这两种情况，多数业主不愿意降价出售优质房源。

十三 |                    显然，急需用钱的业主最适合张强这类投资者。但在整个二手房市场，此类卖家比例不高，而且老破小房源普遍瑕疵较多，投资意义上的“高性价比”房源十分稀缺，需要足够多的耐心。                   上述私募投资人士称，过去由于住宅收益率低，机构投资者更青睐写字楼。一方面写字楼租金高，回报率更优；另一方面，商办物业只要运营得当，也能带来可观的资产增值收益。不过，近两年情况发生了变化，商办市场冷清，租金一降再降；而住宅租金收益率因房价下降有所提升，开始吸引机构关注，但目前机构多处于前期摸底阶段，尚未形成实质性投资动作。                   买房逻辑变了                    过去，张强投资房产主要依靠房价上行赚取增值差价，但如今，他更看重的是租金收益。张强说，与年化租金收益率相比，他更在意的是每月带来的4000元租金收入。作为普通打工族，张强对年化收益率的要求没有那么严格和执着。他更远的考虑是，即便未来遇到裁员等突发情况，每月4000元的租金收入也能为生活提供更多保障。                   在他看来，这一轮房地产洗牌后，随着房价逐步回稳，靠房价上涨赚取差价的时代已经过去，现在是出租率高、租金高的房子具备投资价值。                   将100多万元存入银行定期存款或保本理财产品，带来的收入有限，而且从长远来看也难以抵御通胀影响。

十四 | 相比之下，投资一线城市核心区域的房产，不仅能带来持续稳定的租金收入，还具备一定的保值增值功能。                   上述私募投资人士表示，普通投资者计算回报率往往比较粗略；专业或机构投资者的测算模型更为复杂，通常采用投资回报率与内部收益率（IRR）两种方式作为投资标准。

十五 | 两种标准的出发点不同，投资逻辑也各有差异。                   该人士告诉经济观察报，专业投资者会将物业费、交易税费、取暖费、维修费、空置损失等成本全部计入。其中，偶发性成本按一定比例纳入计算，例如维修成本通常为年租金的10%左右，空置损失约为年租金的5%。如果购房资金来自贷款，还需将资金成本计入。                   以张强计划投资的房产为例，每年的物业费、取暖费、维修费及空置损失合计约3000元，需要从租金收益中扣除；按照“满五唯一”政策，契税约为1.2万元，也应计入购房成本。

十六 | 经测算，专业机构计算的投资回报率约为3.9%，比张强个人计算的少0.3个百分点。                   与投资回报率相比，内部收益率从现金流角度出发，计算方式更为复杂。

十七 | 除了资金成本外，还需考虑投资年限。以张强计划投资的房产为例，在房价保持不变的情况下，如果持有10年，内部收益率约为3.9%；若持有20年，内部收益率可达约4.5%。                   （应受访者要求，张强为化名）。

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Published on:01:14:46